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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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房价上涨离楼市的回暖更远  

2008-06-13 18:06:01|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   近日看到广州市国土房管局的通报,2008年4月,全市十区新建商品住宅交易登记均价为10997元/平方米,比3月份大幅上涨1681元/平方米,涨幅达到18%。全市十区新建商品住宅交易登记面积为39.99万平方米,与3月份的交易登记面积37.77万平方米几略有所强。

   这种上涨的原因,属产品结构性上涨,即中心城区和高档楼盘的销售相对较多,从而导致均价的上涨。

 

   笔者认为,4月广州房价的上涨,不但不是楼市回暖的信号,反而说明离楼市回暖更远。

这里有一个概念,就是什么是“回暖”?笔者认为,“回暖”的标志不是“价”上去,而是在地产商保持合理利润的前提下“量”上去。

   目前楼市遭遇“寒流”的真正原因,首先不是因为房价下跌,而是因为05、06、07年的房价上升过快,导致房价太高,超出了大部分潜在购房者的消费能力,而原有的购买能力大部分已经释放。

   不久前有机构对北京年收入6万元以上的青年白领进行调查,显示有七成调查者表示,目前没有能力在北京购房;有四成的调查者表示,自己需要工作10年以上才能买得起房;而有近一半的调查者表示,没有父母家人的经济支持自己很难买得起房子。相信广州的情况也大致相同。

   楼市回暖前的一个标志,是目前价格是否回落到合理位置或者略低于合理的位置?也就是是否“见底”?答案显然是否定的。3月份广州全市十区新建商品住宅交易登记均价为9316元/平方米,楼价收入比超过16:1,高于国际上一般通行标准的2倍以上。尽管由于中国的人口基数很大,情况又有别于西方福利国家,不能完全按国际上的通行标准衡量,但9316元/平方米的价格也偏离了中间阶层的收入水平。

   楼市遭遇“寒流”另外的原因,就是国家紧缩式的宏观调控政策,股市的低迷,以及地震对房产价值观的冲击。特别是这种紧缩式的宏观调控政策不改变,楼市也很难独自“牛”起来。

 

   跌倒低谷才能反弹,这时一个最简单不过的道理。4月份广州楼价的上升,也许会导致一些地产商又心存侥幸心理,以为楼价短期还有上升空间,惜盘不放,使楼市显得更“冷”。

   地产商只有放下心态,慎拿“地王”,降价促销,使购房者真正得到实惠,才能使广州的楼市重新回暖。

 

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