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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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成交量大幅萎缩是房价下调的明显信号  

2007-12-06 17:05:52|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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·十月份以来,中国四大城市——北京、上海、广州和深圳,房屋成交数量较九月份大幅下降,尽管这四大城市的房价因价格惯性仍然攀升,然而已为强弩之末,销售颓势释放出房价下调的明显信号。

 

四大城市的销售萎缩已成定局

 

·“十一”黄金周,北京住宅新盘销售环比大幅下降,住宅日均销售仅273套,比9月最后一周大降56%。同样,10月上海楼市在成交方面也不尽如人意。深圳商品房成交量的下降幅度最大,10月前15天新房市场仅成交了5.9万平方米,相当于9月全月成交面积的19%,即使与今年成交量最低的8月相比,也只达到了8月全月的27%。10月以来,广州楼市也同样淡静,看房人数和成交量锐减。

 

·与成交量大幅减少的情况成鲜明对比的是,四大城市的房价仍在攀升。例如10月北京房源挂牌均价突破了11000元/平方米的关口,环比9月再度上涨4.5%。10月的上半月,深圳新房均价14900元/平方米,其中关内均价为23200元/平方米,关外均价为12400元/平方米。广州楼市突破了12000元/平方米的新关口,10月广州10区一手住宅成交均价已达到12384元/平方米,而9月为11228万/平方米。

 

5方面决定了房价必然要回调

 

·四大城市的房价经过近两年的狂涨之后,已经到了一个超越一般中产阶层承受力的高位,有购买能力和购买意欲的家庭,已在这一轮的房价升势之中完成了置业,近期不可能也没必要再次置业,其购房意欲已得到充分释放。在这个价格高位上的需求量因需求曲线斜率的陡峭而大幅减少。

 

·在供给方面,由于之前的房价猛涨,地产商也日夜兼程,建造楼房,希望赶在行情看涨的时节买个好价钱。今年1月至9月,全国房地产开发完成投资16814亿元,同比增长30.3%。住宅完成投资同比增长32.8%,高于同期房地产投资增幅2.5个百分点。在目前的价格高位上供大于求的趋势凸现。

 

·中国经济已出现全面通胀的危险,中央政府把抑制通胀作为宏观经济调控的头等大事来抓,政府通过属下的媒体把大众的通胀心里预期不断降温。要抑制通货膨胀,不挤掉一些资产泡沫是难以实现的。可以预料,在CPI仍然高于6%的情形下,宏观调控的措施仍会继续,力度也会加大。

 

·持续的加息和提高银行筹款准备金率,累计效应已经显现。炒房成本不断提高,银行无钱可贷,显然加重了的投机者的机会成本,知难而退是他们现阶段的明智选择。

 

·国家的住房战略有可能面临重大改变。先有温总理在新加坡国立大学的讲话,提到的“经济适用房大多数是面向中产阶级”,随后是建设部副部长齐骥提出,要明确廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的建设规模和具体地块,并确保这五类住房用地不低于居住用地的70%。这一前一后的表态,可以理解为国家的住房战略有可能面临重大改变,由市场调节为主转变为国家干预为主,这也符合十七大所提出的执政理论。

 

 

·目前中国的房价相对于居民的收入,的确是偏高了。随着90/70的政策逐步落实,商品房的供给量会逐步加大,政府收回了一些地产商的特权,如土地出让金的分期付款,强制回收闲置土地,打击囤地捂盘等,对开发商会构成资金压力。开发商求量还是求价,需要作一个理智的衡量,追求“货如轮转”,价格就不能守得这么死了,这也算是生意场的常识了。临近岁末,面对成交量萎缩,降价促销也许是一个不错的选择,相信并不是每个地产商或炒家,都愿意抱着手中的空房过年。明年,谁知道市道和政策又会变成怎样?

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