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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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2010:房政“佯谋”,房价“阴跌”  

2010-01-19 18:52:53|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

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•从2009年12月14日至2010年1月10日,中央政府罕有地在不到1个月内,5次出政调控房地产市场。新年伊始,估计相关的政策还会不断出炉。在中央政府密集的政策调控下,政策的效用、楼市的走势和房价的起落究竟如何?笔者以“佯谋”和“阴跌”统称之。

 

鸟尽弓藏,“保八”支柱烫手
•中央政府频繁“调房”,与《蜗居》的火爆和引发的共鸣,以及海外频频诟病中国的楼市,不无关系。一方面,据社科院近期调查,高房价已令85%的家庭买不起房,这种普遍的怨气如果不断积压,终究会有演变为政治危机的风险。另一方面,美国《新闻周刊》把中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃,置于该刊预测的“2010年十大世界预测”第二位,排在“美国增兵阿富汗奏效”之后;华尔街“空头大师”查诺斯断言,中国房地产业泡沫就像“迪拜的1000倍,甚至更坏”,中国经济正滑向崩溃;英国《金融时报》也刊文称,中国将重蹈日本覆辙,奔向日式资产泡沫;等等。
•据估计,2009年我国的居民消费总额约12万亿元,而当年的房地产销售额(一手房及二手房)达6万亿元,占消费总额的50%,名副其实地成为“保八”和扩大“内需”的支柱产业。在“保八”任务已无悬念之下,高房价反倒成了“烫手山芋”,调控楼市,打压房价,虽有“狐死狗烹、鸟尽弓藏”之嫌,也在情理之中。

 

未及根本,政策沦为“佯谋”
•中国高房价的根源,在于以下三点:一是地方政府对土地供给的高度垄断和地产商对土地需求的自由竞争,这种“半封建半资本主义”的市场生态环境,是高房价的基础。二是1994年中央通过和地方的财政分权,设立国税局,将税收的大头收归中央,而把公共服务和社会保障的义务划给地方,经济“削藩”令地方政府的财政支持捉襟见肘,土地经营成为地方财政收入的“支柱产业”,这是高房价的保证。三是高房价在地方政府、地产商、银行、财税之间所带来的巨大利益,对于“相关部门”和“相关人员”而言,于公于私都有好处,素餐于房地产行业的利益共同体心照不宣地形成,这是高房价的动力
•当然,此次的房价快速上涨,除了上述的体制性的原因之外,还在于信贷过宽、发钞过度,预计2009年年度广义货币(M2)增速将达到30%,是名义GDP的3.7倍,大大超出了此前5年17%的平均水平,而形成市场对通胀的普遍预期。
•最近这5次调整政策的出台,都没有触及以上三条中的任何一条,这种“头痛医头、脚痛医脚”而未触及根本的政策,“平民愤”的象征意义远大于“保民生”的实际效果,此类政策谋划姑可称之为“佯谋”。

 

大棒之下,房价至多“阴跌”
•为何2010年的房价不是大涨,不是大跌,而是阴跌呢?
•首先,继续大涨难以为继。2009年的房价和销量,在国际金融危机尚未结束之时,双双均创下新高。国家发改委的数据显示,2009年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比上月扩大2.1个百分点;去年前11个月,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长了53.0%,2008年积蓄的消费能力在2009年得到充分释放甚至透支了2010年的部分消费能力。权威部门尚未公布去年12月份的商品房成交情况,因此还无法判断在愈加高涨的房价面前,市场需求是否遭到了挤压。但从现在所掌握的情况来看,2009年12月份,投资者开始锁定利润目标,加速抛售住宅物业,进行高位套现,到了2010年的1月份,全行业的销量出现明显下降。在缺乏利好消息支持和政策不确定性大增的情况下,交易量将保持一段时间的低位水平,价格自然上升乏力。
•其次,适逢大跌存在支撑。地产商经历了2008年“百日巨变”和金融危机的洗礼之后,都深刻记住了“现金为王”的道理,相信他们这些做大生意的大老板们,会事先吃透国家政策迅速作出调整和应对,只要地产商的资金链不断,他们就不会降价斩仓。银行在2009年的所放出的10万亿贷款之中,20%即2万亿流向了地产商和购房者,政府和银行肯定会顾全这些贷款的安全,不会让听任房价大跌而危及金融安全。
•再者,房地产商的营销手段日趋高明,即使跌价,他们也会通过各种令人眼花缭乱的销售手法,以提升价值的方法守住价格,这就是“阴跌”。
•最后,要指出的是,在这5次出台的政策之中,就像以往那样,也存在政策的着前后矛盾,这些矛盾削弱了政策的效果。例如:2009年12月14日中央经济工作会议指出,支持居民自住和改善性购房需求,而2009年12月9日国务院常务会议决定,人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,旧的房子不卖掉,新的房子怎么买呢?改善从何说起?又如:2009年12月14日,国务院常务会议提出增加供给,而3天后国家五部委又发出通知,对开发商实行拿地首付至少50%的限制,结果是减少供给。
•住宅保障建设的缺失和过度频繁的调控,使房地产市场陷入了“一抓就死一放就乱”的怪圈。

附:过去一月五调楼市
  1. 2009年12月14日中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。
  2. 2009年12月9日国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
  3.2009年12月14日,国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
  4. 2009年12月17日,国家五部委通知:对开发商拿地首付至少50%的限制。
  5. 2010年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

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