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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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房地产调控的“功夫在诗外”  

2010-11-25 17:40:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本月14日,温总理在澳门访问时说:“左一个十条、右一个五条,但房价就是压不下来”。总理的感慨从一个侧面反映了国家现行的房地产调控方式不正确,起码也是收效甚微的。当然我们也相信,只要国务院拿出大跃进时“砸锅炼铁”的勇气,房价也会被压下来了,只是这样做会得不偿失,也不符合中央所提倡的“科学发展观”的精神。与其努力做一件完成不了的事情,或者得不偿失的事情,不如转变思想,在更高更远的视野看待这个问题,也许更有裨益。宋朝大诗人陆游在他83岁的那一年,给他的一个儿子传授写诗的经验时写了一首诗,其中的一句说:“汝果欲学诗,功夫在诗外”。“功夫在诗外”,可作为国家房地产调控政策的新思路。

 

房地产投资过热的问题不全是房地产本身的问题而是全社会资源配置的市场化不充分的问题

人们普遍认为,中国的房地产投资过热。这种看法只对一半,房地产投资过热的现象比较明显的,是在东部沿海比较发达的城市以及内地个别巨大型城市,对于大部分的内地城市,特别是内地二、三线城市和西部经济欠发达地区的城市,其房地产投资不是过热,而是过冷。东部往往是有项目而缺乏建设用地指标,内地和西部地区正好相反,有建设指标而缺少项目。对于东部较发达地区来说,用地指标的紧张是高地价的最主要原因,高地价阻止了发展潜力相对较弱的项目的进入,而把发展潜力相对较强、获利能力相对较高的项目留了下来,市场对资源配置的调节作用显现出来,这种市场化的调节和配置,其效率一般来说要比人为的计划调控要高。由于东部地区在地理位置、人口素质、产业基础、金融服务、政府观念等诸多方面均领先于内地和西部地区,以至于企业或者个人,经过理智思考分析之后,更多仍然选择进入和留驻东部,导致东部的房地产需求明显大于西部和内地,同时也让东部沿海城市的房地产投资“看起来显得过热”。那么东部沿海城市的房地产投资是“看起来显得过热”还是真正的过热呢?至少经济界至今仍然没有统一的结论,有两种均言之有理而又截然对立的观点同时并存可以代表这种分歧:从房价收入比看,目前东部城市的房价的确偏高;但从这些地区的城市化和工业化的进程来看,城市化又落后于工业化。这两个问题之间的矛盾,以及这两个问题各自内部的矛盾,所折射出的房地产方面的问题,均不是仅仅针对房地产行业所作的调控以及这些调控所带来的作用能解决的。

 

市场经济的结果应该是多样化或者多元化,而不是所谓的“一刀切”。不幸的是,我们的政策取向往往更多的是倾向于“一刀切”。于是我们每个省、每个市甚至每个区、县,都有搞自己的开发区、工业园、金融中心、商业中心、物流中心的冲动,不管麻雀大小,都要“五脏俱全”,没能够形成和发展各地区不同的比较优势。并不是每个地区都适合发展农业,也不是每个地区都适合搞工业,这种“一刀切”的发展思路,其资源配置的效率必然不高。阻碍比较优势的形成和发展,是由于改革尚未打破各地的行政藩篱,建立全国性的资源交易市场。

 

如果真正能够建立起这种全国性的资源交易市场,不仅是对房地产,对中国各地区经济的健康、平衡发展,将大有裨益。例如,西部可将在西部叫价不高的建设用地指标,通过公开的市场化运作,以更高的价格,置换东部的农业用地,这样东、西部地区就能各取所需、共同发展:东部可获得更多的建设用地,满足城市化快速发展的同时,抑制过快增长的地价,西部可获得急需的资金,改善民生,发展农业,而我国总体的耕地面积没有减少。因此,房地产调控“功夫在诗外”的第一个手段是建立全国性的土地资源交易市场。

 

购房热的深层原因在于国有企业的超常规发展和社会的资源配置的不公平

购房热导致了高房价,而购房热的背后,更多的是折射出民营资本对扩大再生产的谨慎迟疑和对市场机会的信心缺失,在没有更好的投资渠道的前提下,只好进入楼市这道“华山一条路”上。郎咸平教授对工商资本进入楼市的起因和后果做过大量的论述和分析,这里不再赘述。这里特别指出的是,国务院虽然两次出台所谓的“非公36条”,以安抚民营资本的日益失落情绪,而且后一次的声音,确实比第一次大,然而民间的反应并没有预期的热烈。其中的主要问题,是尽管承诺要打开限制民营企业进入的禁区之门,然而国有企业的超常规发展,表明门里的世界依然存在国有企业和民营企业之间的资源配置的不公平问题。国营企业应该退出一切存在与民争利而民营企业能够胜任的领域,民营资本才会从房地产返回生产领域。因此,房地产调控“功夫在诗外”的第二个手段是“国退民进”。

 

调控不能只调别人不调自己

房地产调控的实质,说白了,就是谁从土地里少拿点钱,谁给民生和保障多掏点钱。国务院从2005年就开始进行房地产调控,纵观这6年来出台的调控政策,有行政命令,有财税政策,有金融政策,有产业政策,不管怎么调,政策怎么变,有一条从来没有变过,就是只调别人,不调自己,只要别人破费,不掏自己腰包。

 

高地价不会必然导致高房价,但是,在土地资源政府高度垄断的前提下,高地价必然导致高房价。国家的房地产调控屡屡落空,与地方政府的消极配合是息息相关的。即使是再好的经,给歪嘴的和尚念,也会“歪嘴和尚念坏经”,何况是不那么好的经。

 

1994年中央和地方的财政分权,其实质是经济“削藩”,中央政府取得“经济话语权”。1994年的分权有三大内容:一是设立国税局,将税收的大头,通过生产环节和流通环节的增值税,收归中央;二是将公共服务和社会保障的义务划给地方;三是将税收外的土地收益,留给地方政府。分权之后,地税约占国税的44%,地方可支配的税收收入偏低,如果没有土地收入,地方政府将陷入入不敷出的窘境。因此,地方政府对地价不遗余力地推高,既有利益的驱使,也有“逼上梁山”的无奈。中国的行政体制是一个相对高度中央集权的体制,这是我国特殊国情所决定的,地方政府看上去更应高度听命于中央政府。然而,说到钱,好像父子都没面子给。因此,要让房地产调控政策能够真正落实,还需要中央政府和地方政府这“两父子”重新谈妥利益分配格局,这是房地产调控“功夫在诗外”的第三个手段

 

有了这三个“功夫在诗外”的手段,房地产市场的大部分问题就能迎刃而解。那些“头痛医头、脚痛医脚”的调控政策,也会有些效果,而那些“头痛医脚、脚痛医头”的调控政策,就可以完全束之高阁了。

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