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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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“地王”或对治理“亚运综合症”有积极意义  

2010-12-17 19:59:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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昨天,白云新城拍出了两块堪称“地王”的住宅高价地,一块是AB2907008-2,被保利以11亿元竞得,折合楼面地价为20605元/平方米,另一块是AB2907008-3,被中海以11.7亿元竞得,折合楼面地价19970元/平方米。这两个价格都刷新了原来由富力在2009年7月创下的云祥路住宅用地折合楼面地价18729元/平方米的记录。

 

不要误解我在此以“积极”的眼光看待“后亚运时代”的高地价是为了“推高房价”。客观上,此次拍地除了显示市场对白云新城区域及地块本身潜在价值的高度认同以外,也是广州城市面貌透过举办亚运会的契机发生质的飞跃,最终在土地价值中得到释放的体现。其实我们不必每次都以批判的眼光看待政府高价卖地,在不同的时间、不同的环境之下,就地价对房地产的影响,应作不同的解读。

 

我们知道,城市申报大型的体育活动,其好处是使城市的知名度在短时间内得到极大的提高,城市建设也得到快速的改善,其弊端是由于短期内大规模的财政透支,容易伤及经济元气。以奥运会为了,除了美国洛杉矶奥运会之外,鲜有举办城市是赚钱的,亏得“血本无归”则比比皆是,这就是所谓的“奥运综合症”。奥运犹如此,亚运何以堪?亚运能赚钱的,近乎闻所未闻。所以,在国外常有市民否决举办大型运动会的事例,1996年温哥华旅游局提出申办奥运会,就因为当时投反对票的市民很多,这项动议遭到市政府的否决。广州亚运的花费大概在1200亿元左右,超过广州市2009年地方财政收入的1.5倍,本届亚运的财政决算案尚未公布,可以预料,肯定是亏钱的。当然,我们不能因此而简单地否认广州亚运会办得“不值”,就从此可以奠定广州在华南地区的中心地位一事来看,就物有所值。但是,我们更应该关注,政府会不会由此而加重企业的负担?税赋归宿最终是否更多地落到企业和工薪阶层身上?

 

政府在“后亚运时代”所推出的一系列土地,都是适合建高档住宅的地块,白云新城地块如此,前不久推出的火车南站地块也是如此,来看,政府似乎找到了对付“亚运综合症”的办法。这些每平米楼面地价在2万元左右的盘口,显然是为高消费群体开发的,建成后保守估计毛坯房也要在每平米3万元至3.5万元以上,不是普通家庭的消费对象。这些高房价是为相对富裕的阶层所准备的,换言之,这些高地价和高税收,将由未来购买这些高端住宅的富裕阶层来承担。这就是政府在“后亚运时代”让“好地先拍,靓女先嫁”的“积极”意义。当然还有赖于政府要按照有关规定,以保障民生为重点,以应保尽保为目标,大力建设保障性住房,也有赖于广大市民特别是人大、政协等参政议政机构,对政府的土地出让金的正确、合理使用进行民主监督。

 

我们再看白云新城的这两个高价地块,风水较佳,坐落在白云山的西麓,深得白云山清新空气的庇荫之余,也横亘于广州地理龙脉的龙首之侧。珠江的出海口位于广州的东南方,因此东南方邻近白云山还有一个重要的好处,就是可以避免台风的正面吹袭,原来旧白云机场的飞机跑道设计在此,应该也有这方面的考量。生活设施一应俱全,商业和休闲运动设施配套齐全,靠近广州体育馆和白云国际会议中心,白云万达广场商业综合体也即将开业,距地铁不到5分钟路程,规划有大型公园——白云公园,容积率最高为2.81,也适合安排高端洋房。此地段可以说是广州市北部地区宜居指数最高的板块。中海地产一直是高端地产品牌的代表,保利地产近年来在高端住宅领域也不乏佳作,相信这两家颇具实力和能力的公司,不会以各种借口不开发或者延期开发所拿地王,会给人们带来又一市区精品楼盘力作。

 

我一直认为,中国的房地产业只要回归“放高保低助中间”的理性局面,就可平安无事。要实现这一目标,在目前的制度安排下,首先应该容许甚至是鼓励富人先消费、多消费,而不是限制富人消费,这样才能充实土地财政,然后才有能力解决中低收入群体的住房需求。从发达国家和地区的经验看,中低收入群体的住房问题不应该由市场而应该由政府来解决。因此,不能一概地把“土地财政”看成是问题,而那种只敛财不保障的“土地财政”才是问题。
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