注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

钟炬 的博客

 
 
 

日志

 
 
关于我

钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

网易考拉推荐

谁应为高房价负责?  

2010-03-15 01:17:00|  分类: 地产财经 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

  今年的两会,房价问题一而再、再而三地成为举国上下之焦点。为令房价疾行止步,中央政府连颁“十八道金牌”,国土部祭出“国十九条”,又划出“保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,不低于住房建设用地供应总量的70%”的规划用地红线,就是没有涉及保障性住房的确切数量和由谁出钱建设这一关键问题。笔者认为,这些政策都无法从根本扭转国民普遍认为房价过高的现实。


 很多人认定目前“高房价”的罪魁祸首是地方政府的高地价和开发商的高利润,和为数不少的投资/投机者,中央政府也是这么认为,并以此为依据出台一系列调控手段,其实不然。


 首先高房价的最最直接原因是供求关系的失衡,求大于供,导致房价上涨,供求关系决定价格,这是毋庸置疑的经济学常识,不承认这一点的只有两种人:一种是真不懂的人,一种是装不懂的人。


 其次,导致一手房供给不足的原因是地方政府通过控制土地供应量和提高开发商进入门槛来控制住房供给,通过控制供给来提高房价及其预期,从而提高地价。当然,这些手段都是合法的。我们现行出台的调控政策,当然无法对地方政府这些“合法”手段作方向性修改,甚至无意间起到帮助地方政府继续抬高地价的作用。比如说“参加土地竞拍的保证金不得低于出让最低价的20%,出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款”,对于原本就是这么操作的发达地区,没有如何作用,对于资金不足的欠发达地区,就会提高进入门槛,从而导致供给减少,其结果只能是使房价继续上涨。与此类似的还有提高自有资金比例、执行土地增值税、严令银行减少向地产商贷款等等,这些政策的结果,是提高房地产市场的进入门槛和机会成本,其结果同样导致未来房屋的供应量减少。


 再其次,调控政策非常明确地针对二次置业者和购房投资者,即“二套房贷”政策。另一个针对投资者的政策却无意间也伤及选择购买二手房的首次置业者,这个政策是把个人住房转让营业税征免时限由2年提高到5年,其结果将减少二手房供给。除了提高首付比例有利于降低银行的贷款风险之外,“二套房贷”政策几乎是一种“损人不利己”的做法:真正的投资者根本不在乎首付的多少,而改善型购房者不得不推迟其改善计划,任何人都不应该忽视地产商的聪明,他们会根据市场的状况减少供给,客观上会导致下一轮房价的上涨,政府面临随交易量下降税收减少的同时,购房者也不得不面对更少的房源和更高的价格。


 为什么历次调控皆越调越高?除了不能对症下药之外,就是在一种不确定性大的商业环境下,地产商不敢拿地,或者延缓建设速度,减少投放数;供给减少的同时,市场的观望状态使得需求暂时收到抑制并存储起来。一旦需求积累到一定程度出现溢出,由于房地产开发周期相对比较长,市场迅速形成新的一轮供不应求,房价马上报复性上涨。


 需要厘清的一个概念是,政府本来就把商品房定义为“投资品”而非“消费品”,否则就应该把一手房价而不仅仅是房租纳入到CPI的统计当中。同是投资品,为什么投资股票被视作“正当”而投资商品房被视作“可耻”呢?厚此薄彼的原因是房子还涉及民生的需要,“懈怠民生”的骂名总要有人来背黑锅,这个问题接下去会讲。在这里笔者斗胆为投资置业者说一句公道话,他们的存在是有利于房地产市场的健康发展的。何出此言?解决供给不足的问题,就是需要更多的钱投入到建房和购房当中,有人购房才有人建房,有利可图才有人购房,有人购房并且有利可图才有人建房,而社会上房子的存量多了,一手也好二手也好,房价才会下降,投资者总不能守着空房过一世吧。现在为什么地价能够控制房价?就是因为一手房的交易量远远大于二手房的交易量。美国的二手房的交易量就比一手房多5、6倍,地价也好、发展商也好,就不能控制市场的房价。现在为什么害怕有人“炒楼”呢?一是二手房存量的不多,没有形成强大的供给,有房者与无房者争夺一手房房源;二是不愿意暴露政府长期在保障房建设的缺位。


 为什么在改革开发三十年的今天,保障房的供给远远达不到社会的需要呢?一是主观问题,考核地方政府的政绩,仍然以GDP挂帅,忽略民生保障,这不是本文探讨的问题。二是客观问题,就是地方政府如要实行住房的应保尽保,或多或少都存在实际的财政困难。造成地方政府财政捉襟见肘的主要原因,笔者不能收集到所有的相关资料,仅收集以下一些片言只语,并未加以核实,只觉得与自己平日对相关现象的观察在方向上没有大的出入,因而采用:“到2004年,地方财政收入占全国财政总收入约为45%,但财政支出却占全国财政总支出的约72%。在教育事业费上,地方财政支出是中央的14倍多;社会保障补助方面,是中央的近7倍;支农支出是中央的10倍。在中央把省里的部分税权上收的同时,地方也上行下效。地市政府的财政税收上收到省里,而地市一级则把县乡财政税收上收到地市,其结果是,省级以下地方政府的财权只有余下不到17%的水平,却负担80%的民生和绝大部分公共事务的支出。”中央政府又把相当一部分的财政收入,投到了央企当中,央企不但拥有庞大的资源使用权,还拥有巨大的行政垄断权,使央企从“做大做强”发展的今天的“坐大坐强”,正是这种由垄断造成的资源配置失效,才使得中国不得不至少保持8%这个数倍于世界各国GDP增长速度的底线,才有“国进民退”的担忧,才有今天大部分民众强烈的“分配不公”的感受。


 当我们把地产商甚至地方政府推上道德的审判台,把投资置业或者炒房者视为帮凶打手之时,无异于“窃钩者诛”。记得前几年某石油大亨因为得不到提价的允诺,而减少成品油供应,造成机动车绵延数公里排队加油的情景,以及若干年前流行于民间关于某两个手机大亨与妓女不降价的“荤段子”笑话,还有目睹去年央企集体囊取“地王”时的一掷千金的豪情时,人们除了忍耐、调侃和惊呼以外,只能对这种变“国有”为“全国没有”的现实逆来顺受,继续仰望其风光,可谓“窃国者侯”。空论调控,泛谈民生,只有方向,没有数量,没有时间,最关键是不知由谁出钱?能不能出钱?能出多少钱?不从根源入手,有效的房价调控应该从哪里开始呢?

  评论这张
 
阅读(53)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017