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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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央企退市和限价房入市均会推高房价  

2010-03-31 15:40:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   高房价所引起的民怨有上升为政治冲突的潜在危险,是房地产市场目前面临的最大问题。长远来说,大批央企退市和限价房入市都无助于我国从根本上解决住房问题。

 

   受房价问题困扰较大的地方主要集中在我国经济发展较好的中心城市,说明这些城市的城市化进程的速度已经大于城市建设的速度。一方面,城市化的结果使人才、资金和产能高度集中在这个地区,这种聚集效应除了带来经济效率提高的同时,也带来了对生活需求在数量和质量方面的提高,这中间也包含着巨大的住宅需求;另一方面,对土地的供给和规划在思维上仍停留在计划经济时代的模式上,导致住宅用地在地区间的不平衡,即发达城市住宅用地供应偏紧,而欠发达城市则大量闲置,加上地方政府出于对自身利益的需要,人为并且“顺势”地制造稀缺,从而导致由地价到房价的因求大于供而过快上涨。

 

   从供应链的角度看,如果说土地供应偏紧是房价上涨过快的第一环节,房地产企业逐步形成的垄断和因垄断而逐渐形成的价格同谋就成为第二个环节。有利润必然多追逐,我们熟知的非房地产主业的企业,如海尔电器、格力空调、雅戈尔衬衫、国美链锁等工、商业企业,早已纷纷加入到房地产的行列,并毫不逊色地占据一席之地。房地产开发商越多,垄断和价格同谋就越难形成。从这个意义上讲,大批原来非房地产主业的央企进入房地产行业,中长期看,应该有利于缓解房价的过快增长。因此,如果中央政府没有更好的手段抑制过快增长的房价的话,就不应该因三个“不识时务”的央企在两会闭幕的翌日“不理性”地抢下“地王”而“一竹竿打死一船78家央企”。“地王”现象早已有之,没有央企的参与,只要有供求关系的失衡,有高房价的存在,“地王”就会不断出现。而北京市政府选择在3月15日(农历为戊寅月甲子日)那天大举拍地,如果不是财政上急需用钱,就是缺乏“政治敏感”,如果两者皆不是,就只能怪“日子不好”,“春甲子”恰巧为民间的“四忌日”之一。

 

   限价房作为政府临时提供的商品房,是一把利剑,短期对房价应该有冲击作用,但使用不当,把握不好,也会伤及自身。从计划经济和市场经济发展的历史来看,不论哪国政府,都往往不能自始至终地充当好这个商业角色。中长期看,必然会对商品房的市场秩序造成干扰,从而影响房地产企业对市场作中长期的规划和预算,影响房地产企业的运行效率和积极性,加大供需失衡,间接推高房价。

 

   此外,限价房在三个方面亟需要相关部门作清晰的界定,以减少市场环境的不确定性:

一、限价房的档次定位和申购条件。自“国六条”以后,商品房已经被要求70%为90平方米以下的普通住宅,限价房与普通住宅相同还是低一个档次?如果相同则有违市场经济原则,如果低一个档次,与经济适用房又有何区别?如果与经济适用房的档次一致,那么这种“完全的商品房”又对经济适用房这种“有条件的商品房”产生冲击,造成厚此薄彼的不公平。还有就是其申购条件与经适房有何异同?政府应明确在资源有限的情况下,到底优先“应保阶层”还是优先“夹心阶层”,或者两者同时进行,但权重比例如何分配?

    二、限价房推出的前提、时间及其依据,明确限价房推出的规律,好让购房者或者地产商有选择和准备的机会。

    三、限价房推出的数量、价格及其依据,即厘定限价房的角色,是充当“价格杀手”还是为扩大供给?

 

   高房价的导致的社会矛盾源自政府对保障性住房建设的缺失,高房价产生的根源在于政府对商品房市场过多的控制和干预,造成今天保障房与商品房二者同时稀缺的局面。央企被集体退出好似“釜底抽薪”,其实质是市场规则和秩序的混乱;限价房仓促入市宛如“拔苗助长”,其背后有“临时抱佛脚”之嫌。以自由竞争为特性的市场经济,不应该以稀缺和高价为结果。

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