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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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“国四条”、“国十条”的到位与误区  

2010-04-19 15:17:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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414日出台的新版“国四条”,主要在四个方面抑制目前过快增长的房价,这四个方面是:一、是增加住房有效供给。二、是抑制不合理住房需求。三、是加快保障性安居工程建设。四、是加强市场监管。“国四条”话音未落,17日“国十条”应运而生,“国十条”基本上是“国四条”的延伸,在加强可操作性的同时,增加了对房价过高的地区可停发三套房贷,暂停炒地房企上市和再融资等“重磅”内容。应该说,这是本届政府迄今为止最“严厉”且最“到位”的一次房地产调控政策。

 

与以往相比,新版“国四条”、“国十条”的政策“到位”之处,就是不再仅仅一味只强调房价高企所带来的问题主要是由“不合理”的需求所导致,而供求关系失衡和社会保障失位所致也是其中重要的因素,因此,在新版“国四条”、“国十条”中,把增加住房有效供给和加快保障性安居工程建设提到重要的位置,并落到实处。

 

需要指出的是,在国土资源部提出的配套措施中,2010年度住房用地计划为18万公顷,远高于去年的76461公顷,其中规定了保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%,即使是中小套型商品房计划供地总量也达到了80431公顷,超过去年全国实际住房用地总量。土地的增量供给并不稀奇。

 

新版“国四条”、“国十条”提出在2010年完成建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套,尽管这次保障性住房的建设对于中国众多的贫困人口以及长期保障缺位的状况来说是远远不够的,但比起“两会”工作报告,政府提出今年保障性住房建设的规模是200万套,棚户区改造是130万套,的确是加快和加大了。

 

新版“国四条”、“国十条”认识到中国的住房问题今日之所以几乎成为“国怨”,冰冻三尺非一日之寒,而是由于政府长期的不作为所致,因此国务院办公厅在17日的通知当中,要求“住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设),并在20107月底前向全社会公布。”表明本届政府虽从只顾经营开始,会以兼顾保障结束。

 

新版“国四条”、“国十条”相对与以往“隔靴搔痒”的调控手段是一种进步,仍然存在对房地产业的认识误区。

 

一是没有充分利用市场的有效配置作用。

比如对待房地产的投资性购房的问题。投资性购房并不是房价过快增长的主要原因,供求关系的失衡才是主要因素,恰恰是地方政府对土地资源的高度垄断,一边需求巨大,一边供给不足,在这种情形下,高价格反而是“合理”的,它一边抑制需求,一边刺激供给,是取得供求关系的平衡支点。投资性购房一方面可以增加社会房源的总储备量,一方面加快地产商回收资金,进行下一轮的开发。当二手房储备远远高于一手房供应时,房价就不会因垄断而飞涨。至于说投资性购房会带给金融业带来风险,那是金融业的管理问题,与房地产无关,因为银行的贷款原则应该只与标的的评估价值和贷款者的偿还能力有关。

 

二是还有把保障推给市场的幻想。

高房价不一定就是“问题”,高房价在政府把保障也推给市场的情况下,必然就是问题。一个市场归市场,保障归保障,中间有扶持的社会,才是一个既有效率又有和谐的社会。既然市场归市场,就应该让商品房按照市场的需要来生产,而不应该以70/90来硬性规定。既然保障归保障,就应该设立具体的机构,厘定保障的范围,制定长期的政策,实现能保尽保,而不是仅仅作为应付民怨的工具。

 

三是没有反省地方政府土地财政产生的根源。

土地财政的产生,其根源在于中央政府利益与地方政府利益没有协调好分配好,厚此薄彼。屁股决定脑袋,如果这个问题得不到解决,地方政府很可能在执行惠民政策时阳奉阴违,上有政策下有对策,使中央意图无法贯彻落实。

 

四是政策配套还有矛盾的地方

比如新版“国四条”、“国十条”一方面加大对土地的供应,一方面又限制房地产企业融资,只有增量的土地供应,没有增量的资金供应,是不可能建设成住房的。

 

五是没有上升到全局的观点看待房地产的问题。

为什么企业投资也好,个人投资也好,都不约而同地挤进房地产这个狭窄的通道,这里面有着深刻的社会经济结构、社会公平机制和社会发展思路的问题,新版“国四条”、“国十条”均没有站在更高的高度去看待这些问题,还是停留在头疼医头脚疼医脚的应付层面。

 

国务院是在一季度的宏观经济数据出台之后,可以预知我国的经济增长态势已经重回快速增长的轨道,暂时不再需要房地产业拉动经济的作用,而出台新版“国四条”、“国十条”。如果经济层面发生变化,这个政策能持续多久?地方政府和各大银行如何执行?大家拭目以待。

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