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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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房价是炒高的还是控高的?  

2010-04-27 22:55:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近20年以来,中国政府一直把城市化作为“脱贫致富”的主要政策手段,城市的扩张成为支撑经济高速发展的主要动力。随着城市人口的不断膨胀,城市也在不断地扩大其所占用的各种资源,在形成强大的竞争力的同时,也制造了强烈的吸引力。进入城市特别是一级中心城市,成为许多出生农村或者小城镇的有为之士的奋斗目标。

 

对于严格实行计划生育的城市,人口的自然增长并不能带来太多的住房需求,以广州市为例,2009年广州市户籍人口出生79092人,出生率为9.99‰,人口的自然增长率为4.92‰,如果城市处于计划经济时代的封闭状态,并不会增加多少住房需求。地方政府致力于经营城市,伴随城市居民对财富积累所带来的对生活质量提升的愿望,以及谋求进入城市的有为之士,这三股合力形成了强劲的住房需求。

 

1996年至2003年,我国人口的城镇化一直保持快速发展的态势,城镇人口比重由1995年的29.4%提高至2003年的40.53%,八年中提高了11.49个百分点。至2003年末,我国设有城市660个,城市人口近3.38亿,城市面积39.9万平方公里,城市化水平为33%左右。2008年我国城镇人口达60667万人,比2007年增加1288万人,2008年全国城镇人口占总人口的比重为45.68%, 比2007年提高了 0.74个百分点,到2009年,我国的城镇人口按统计口径算,已达6.22亿人,较2003年几乎翻一翻,城镇化率也提高到46.6%。

 

这种城市化的高速发展,并没有马上在住房需求上反映出来,有资料显示,在2000年至2004年的5年时间,商品房年度销售面积均小于年度竣工面积,这5年供给比需求多出3.16亿平方米。但是,自2005年起,城市化发展的累积效应开始显现,住宅的年度销售面积开始大于年度竣工面积,我国主要城市的房价也在2005年开始快速上涨。遗憾的是,管理层并没有把握这种刚性需求趋势的变化,一方面大力推进城市化,引发更多的民众进入城市,一方面又固执地采取抑制住房需求的办法调控房价,这种矛盾的政策使每次压制房价反成为下一次报复性上涨的开始。

 

数据显示,在2005年至2009年的5年时间,城市住房的供需缺口在逐年拉大,需求比供给多出6.4亿平方米。该缺口在2007年和2009年表现得尤为明显。2007年,商品房竣工面积为5.82亿平方米,同比增长9.84%,但销售面积则达到7.62亿平方米,同比增长25.64%。2009年,商品房竣工面积7.02亿平方米,同比增长20%,销售面积则达到9.37亿平方米,同比增长51%。而2008年受全球金融危机及国内经济放缓等诸多因素影响,商品房销售面积同比下降18.51%,至6.21亿平方米,竣工面积则同比上涨0.46%至5.85亿平方米。2007年与2009年的两次房价高峰,已及2008年的房价相对下降,与这个数字高度吻合。

 

在社会对住房需求大增,并且社会财富积累到一定的程度,形成消费升级之时,地方政府却通过控制土地供应量,致使住房供给紧张。对于有市场敏感性的人来说,房价上涨是明摆着的事。房子不是因为有人投资/投机才上涨,而是因为会上涨才有人投资/投机。即使是纯粹的炒房者,其零散资金与房地产所能撬动的销售额相比,毕竟是小巫见大巫,炒房者不过是顺应房价的变化而使自己获利而已。

 

炒房者是否具备能够把中国的住房炒高的能量呢?现在无法估计,现在所出售的住房之中,多少是改善需求?多少是投资需求?多少是投机需求?多少在上述情况里兼而有之?尽管如此,还是可以从房价快速上涨的最近5年我国城乡居民的储蓄存款余额之中,看到一些端倪:

房价是炒高的还是控高的? - 钟炬 - 钟炬 的博客在房价快速上涨的近5年中,我国城乡居民的储蓄存款余额一直在上升,2009年已经超过26万亿,且增长的趋势也在扩大,说明广大城乡居民还是选择把消费之余的钱存到银行里,而不是房地产里面。

 

以往的调控之所以皆成为“空调”,是因为重来没有把扩大供给落到实处。而新“国十条”比以往的调控手段进步之处在于,把“扩大有效住房供给”和“大力建设保障性住房”用“定量”的语言写进《国办发〔2010〕4号》文件以及相关的配套解释之中。对于扩大有效供给,国土部门批出的数量为:2010年度住房用地计划为18万公顷,远高于去年的76461公顷。对于保障性住房,国务院的目标为:确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,要求地方各级人民政府要加大投入,并承诺“中央以适当方式给予资金支持”。

 

然而,在认识上,新“国十条”依然固执地认为如今的房价快速上涨的主要原因是投资/投机性购房需求,因此,在扩大供给的同时,颁发“限购令”:要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

 

几乎可以肯定的是,房地产市场会因此而由“牛”转“熊”。人们不得而知的是,如果各地的土地拍卖频频漏拍,作为调控之用的18万公顷的住房用地拍不出去,地方财政又因土地出让金的减少而财政告急,计划的保障性住房建设无法完成,那么新版“国十条”又可以维持多久?一旦政策结束,这些逐年增长的城乡居民储蓄是否会成为下一轮房价大涨的“元凶”呢?

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