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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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二次调控带来的问题比解决的问题多  

2010-10-13 13:43:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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既然说到房地产调控的二次新政,在没有进入正题之前,先说说本人对这个新政在目的性方面的疑惑。可以这么说,这个新政的目的是不明确的,正因其目标不明确,必然也导致其效果是不可衡量的。4·17新政也好,9·29新政也好,在调控的目标上是给调控者自己留有余地的。如果房价真的有严重泡沫,那么调控的目标就应该定在把房地产的泡沫挤掉,明确地、可量化地指出要让房价下降多少,或者在多长时间内不上长,而不应该是模棱两可、不可量化的所谓抑制房价“过快”增长之语。那么人们就要问:不把房价调控到让普通家庭买得起房,那么调控有什么意义呢?什么是房价过快增长?如果是按CPI的增速来算,房价的增速是快了;如果按GDP的增速来看,基本与房价的增速齐平;如果以央行的货币投放量来算,房价的增速就慢了,不到货币投放增速的一半;如果按居民的收入水平来衡量,房价要砍掉一半。调控的目标还是让房价长,而且不知道长到多少是“是”,长到多少是“非”。调控的目标既然如此地不可衡量,标准也如此的模糊,那么把房价控制房价也好,对房价过快地区的行政主管问责也好,到头来也只是一句空话而已,这种看似兴师动众、暴风骤雨的调控也就只剩下安抚百姓的意义了。

 

比史上最严厉的4·17新政更严厉的9·29新政是否真的有作用?我在十一长假期间随“华南地产论语”专家团观察了八个楼盘,大多数楼盘人气不减,并没有显示出二次调控的强大威慑力,我当时就表示,二次调控的“限购令”可能会把潜在的购房者提前逼出来。近日《南方都市报》的一则消息说,10月4日至10日,广州楼市网签数据呈井喷势态,全市网签4690套,成交面积为495330平方米,成交均价为12521元/平方米,与我观察到的现象相符。出人意外的是在股市,多只地产股不跌反而逆势上涨,说明国内的股民已经不相信中央的“调控政策”了。

 

既然要谈二次调控带来的问题比解决的问题多这个话题,我们先看看二次调控能解决什么问题?

 

首先,没有真正撼动房价。现在有些地方政府不让高端的住宅入市,或者限制高端住宅的入市价格,“豪宅低卖”的结果是被当场抢购一空。这种做法的确可以让房价在统计数据上“降价”,如同一些地方为达到节能减排目的而人为拉闸限电一样,纯属自欺欺人之举。

 

其次,也没有让原来买不起房的人更容易买得起房。9·29新政把初次购房者的信贷首付从原来的20%提高到30%,这个调控不仅没有让原来买不起房的人买得起房,而且让原来想买房的刚性需求更加难买房。二次调控的目的让人有点丈二和尚摸不着头脑。

 

第三,限购令没有使那些对房子需求多的人住手,反而令他们抢在限购令细则出台前抢先购买。我曾经与一些购房者做过私下交流,他们认为,现在把钱存放在哪里都不可靠不安全,都不能保值增值,最实在的就是买房子,看得见摸得着,可以租可以住,收藏艺术品、古董也可以,但不是每个人都懂得里面的道道。

 

持这样观点的人很多,问一问身边拥有多套住宅的人便知其原由。那么再看看二次调控会带来什么问题。

 

首先,不管这个新政的初衷是什么,其结果却使得原来让买不起房的人更买得起房,原因已在上面叙述。

 

其次,会带来一系列意想不到的社会问题。现代经济学原理成立的一个前提,就是人们会对激励做出反应。如果这一条不成立的话,现代西方经济学就要推到重写。《南风窗》(2010年第20期)报道了一个突击离婚的消息,原文如下:“2010年9月13日,南京江宁区麒麟街道数百人涌入江宁区民政局,排队办离婚。有父子同来离婚的,有走路都不稳的80多岁老人来办离婚的,还有人不在南京委托朋友来办离婚的。原来,离婚分户后,能多分安置房面积,拆迁奖金、过渡费都能翻番。”以此为例,可以肯定,人们为了绕过对二套房贷的政策,避开对三套住房的限制,类似的现象会普遍增多。这个调控政策的结果就与国家建立和谐社会的目标大相径庭了。

 

第三,放弃了富人补贴穷人的机会。我们常见的高层建筑的建筑成本不过2000元/平方米左右,而现在动辄一、两万元每平米的房子,大部分都成为政府的税收、土地出让金和地产商的利润,其中前二者为大头。人大、政协每每提议政府加大保障民生的力度,即使不学习新加坡,也学学香港,政府均以“财政不足”搪塞。不让中产以上的人购买多套住房,也等于放弃让富人补贴穷人的机会。

 

第四,也就是最迫近的,是租金会大涨。社会上的房源不能与人口特别是流动人口的增长相适应,租金上涨是必然的,房产中介公司没有凭空操纵租金的能力。想租房的人比想买房的人所处的社会地位、经济条件更低,人数也更多,所以租不起房比买不起房的危害更大。

 

第五,央行这两年所发行的货币供应量的增量,远远大于经济增长的增量,不论统计局如何修饰统计数据,通胀都是板上钉钉的事实。过多的流动性如果不进入楼市,而进入那些与民生更息息相关的领域,例如粮食、肉类、药材等,或者与生产息息相关的原材料市场,对社会的冲击就更大。两害相权取其轻,相信是路人皆知的道理。从另一个角度看,房地产能够从终端上固化流动性,有助于央行回收流动性且不使资本空转。

 

其实,房价问题已经不是房地产行业的问题,而是中国经济体制和经济结构在改革开放30后又处在一个由量变到质变飞跃的关键点上所面临的问题,这需要一场从整体上打破原有利益格局的变革,变革如果给各方都带来好处,至少不给任何一方带来坏处,那是很容易实施的,就如30年前的改革开发一样;如果只触动某些下层利益,也不难实施,就如20年前的国企职工大面积下岗一样;如果要触动上层的既得利益,就不容易了,就如今天所面临的困难一样。改革是否能够继续深化,只能瞩目“十二五”会带来什么新的思路和措施。

 

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