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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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身正不怕影子斜,政府何须唱假戏?  

2011-01-19 02:57:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州2011年土地出让的第一拍,即杨箕村旧城改造项目,以假戏收场。

 

杨箕村地处广州的新、旧两个中轴线之间,北界中山一路,东临广州大道,比邻珠江新城,五羊新城自南向东南环绕,地铁1号线和5号线为杨箕村打通了“任督二脉”:一脉沿1号线通往越秀区的商业中心——北京路,一脉沿5号线通往越秀区的商务中心——环市中,可谓越秀区硕果仅存的“黄金地带”。面对一块比白云新城位置更中心、交通更方便、地段更成熟的优质地块,仅有一家开发商报名,不费吹灰之力就以4.7265亿元的底价、折合楼面地价8953元/平方米获得。如果考虑到其中大约三分之二为商业用地,那么分摊到住宅部分的折合楼面地价恐怕在每平方米6、7千元左右,商业部分也不到1万元,价格着实便宜。其中的奥秘,小学生都看得出来,就是政府以公开挂牌竞价的形式、以定向拍地的实质、以劝退其他开发商的权威来操作。

 

政府这样做,是有苦衷的。去年亚运会后,政府的两拍,一是地处黄沙的广州南站项目,一是白云新城项目,均创出了所在区域的地王记录,结果受到诸多非议,认为政府在有意推高房价。因此,政府此次为了避免这种非议,就干脆来个底价成交,但又不能暗箱操作,所以只好与开发商一起唱了这出“假戏”。

 

然而,本文需要指出的是,政府此举反倒弄巧成拙,得不偿失,羊肉没吃到,反惹一身臊。

 

首先,政府此举有违公平、公正、公开原则。在遴选开发商条件当中,一级房地产开发资质,国家规定的注册资金是5千万元,为什么偏偏要求8亿元而不是7亿元或者9亿元?要求申请人或其关联公司须于杨箕村周边区域拥有自有商业、办公物业超过15万平方米,而且要在越秀区和珠江新城,又与开发杨箕村有什么必然的联系?要求中所说的“以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用”这条理由,的确十分牵强。这一切,显然都是为富力地产度身定造的。这对上两个月高价拿地的保利、中海和广铁就不公平了。

 

其次,会让广大老百姓误认为开发商完全听命政府。尽管政府精心为富力度身定造准入门槛,然而符合条件的还有保利和城建,他们的缺席当然不会是其企业自身的经营状况有问题,或者对这个地块不敢兴趣,个中的原因不言自喻。这就会造成一个假象,就是开发商全听政府的。以后如果开发商不按老百姓的意愿而是按市场的供求关系出价,而政府有不能限定开发商的售价的话,老百姓就会把所有的不满全部发到政府的头上。

 

第三,会让政府和开发商都陷入不义之中。即使政府把土地底价出让给开发商,开发商也只能按市价出售房子,否则就会因为低价卖房而出现万人空巷排队为买房“打崩头”的局面。目前这个结果与高价让地给开发商相比,所存在的区别在于,低于市场地价的那部分土地价值,由政府手里转到了开发商手里而已。对与广州市民,特别是杨箕村的村民来说,当然希望这部分的价值先掌握在政府手里,然后反馈给村民和市民。政府不这样做,对于广州市民特别是杨箕村村民来说,说得轻就是不义,说得重就是“国有资产或者集体资产流失”,说得不好听就是政府与开发商有“猫腻”,尽管我们知道事实也许并非如此。

 

最后,需要再次强调,认为高地价推高房价,是本末倒置。高房价的真正的原因在于求大于供,不管这种“求”是否合理,是对未来高房价的预期,带来高地价。

 

中国的房地产,问题不在高房价,而是在高房价之下,住房保障建设的仍大面积缺失。只要政府真的把从土地出让之中和房地产建设、交易之中所赚的钱,按合理的比例反馈到住房保障建设当中,让人们对自己的居者有其屋的期望有稳定的预期,所谓身正不怕影子斜,又何须带着行头唱假戏呢?

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