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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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养老地产的玄机  

2011-11-15 02:07:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期,有一个话题横空出世:养老地产。笔者非常纳闷,为什么这个时候搬出这个话题?现在最应该谈论的,是房地产市场的不景气,房价的回落,欧债危机对中国经济的负面影响,房地产业将何去何从,等等。况且,养老地产与房地产看上去没有什么直接的关联。养老地产不能算是一个地产的话题,而是一个金融的话题。所谓养老地产,说白了,就是如何依靠住房,平安渡过晚年。与其说称“养老地产”,不如称“以房养老”。

 

以房养老在国外早已有之,其中比较流行、比较成熟的模式叫做“倒按揭”:老人将房子抵押给相关金融机构,金融机构根据房产价值以及老人的预期寿命评估,每月发给老人一定数量的资金。老人在世时可以一直居住此房屋,也可以居住在别的养老院,而老人去世后,房产则由该机构处置。

 

如此看来,这种“养老地产”就不是一个严格原因下的地产产品,而是地产界的营销精英在地产业处于低落时期想出的一个足以撬动眼球的热点话题。然而,有两件事,却让笔者产生了另外的想法。

 

2011年11月11日,中国的男人过了一个世纪性空前热闹的“光棍节”,据说这是有史以来商场零售收入最高的一个“光棍节”。这里喻示了中国目前一个深层次的人口比例失调的问题。国家统计局 2011年4月28日发布的《2010年第六次全国人口普查主要数据公报(第1号)》,我国大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中,男性人口为686852572人,占51.27%;女性人口为652872280人,占48.73%。二者相差大约3千4百万。根据联合国设定值,出生人口性别比的正常范围为103-107(每出生100个女孩,相应出生103到107个男孩,由于男孩的死亡率高于女孩,到了婚育年龄,男女数量趋于均等),据2010年第六次全国人口普查数据显示,中国出生人口性别比已经达到了118.06。据专家推算,在未来20年内,平均每年新进入结婚年龄的男性会比女性多120万人,也就是说,中国每年将增加的120万“光棍”问题,这些新增的光棍,日后肯定面临无儿养老送终的问题。

 

养儿防老,是我国延续了几千年的社会习俗。始于上世纪八十年代只允许生一胎的计划生育国策,使得今天的中国社会过快地进入未富先老的社会状态。目前,80后逐步成为赡养老人的主力军。问题是,两个养四个,一旦出现儿女一方一个早逝,另一方再娶或者再嫁,原来的两个养四个的家庭就会解体,就极有可能面临有两个刚刚白发人送黑发人的老人陷入无人赡养的困境。而在社会养老福利系统不完善的今天,“以房养老”的意义就呼之欲出了。

 

目前,“以房养老”面临两个无法回避的难题:一个是70年的土地使用权,一个是养老之房信托给何种机构。《物权法》没有详细规定住宅70土地使用权到期之後如何续期的问题,如果真的如上海市规划和国土资源管理局曾经出现过的“期满出让人无偿收回”的惊人字眼,那么“以房养老”的希望行将破灭;如果收费续期,那么收费的标准又将如何厘定?这一切目前还都是未知数。另一个难题是如果把养老之房抵押给银行,目前中国的银行显然没有这样的承托能力;委托人和受托人都无法摆脱这样的担忧:人还没死,钱用完了怎么办?人死了,钱没有用完,委托人不就亏大了?所以非极其专业的信托机构不可解决这些问题,然而,目前中国并没有这样的信托机构。这不啻提示我们的最高政府管理决策层思考这个问题:限购政策是否需要重新检讨?“以房养老”是不是刚性需求?政府是否应该为“以房养老”开些绿灯做些实事?未雨绸缪,至少可以避免等到问题集体爆发时措手不及,酿成人间悲剧。

 

不知现在大谈特谈的养老地产,是在为房地产调控政策松绑摇旗呐喊?还是否含有这种主文谲谏的政治目的?

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