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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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与叶檀商榷:房租涨与调控无关吗?  

2011-02-18 17:46:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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叶檀小姐是值得尊敬的财经评论人士,其对中国诸多经济现象的分析和评点,均有深刻的认识高度和独到的思维视角。然而,叶小姐关于房地产的言论,愚以为偶有失之偏颇的地方,远有她对房产税能够抑制房价的判断,近有租金上涨与楼市调控无关的言论。本文仅对后者提出自己不敢苟同的意见。叶檀小姐此言如若追溯到“限购令”出台以前的历次楼市调控,应该没有问题,若以此来判断“限购令”出台后住房租赁市场,就恐怕会因时移事易而谬以千里。

 

我同意叶檀小姐对一月份统计局数据的解读:“1月居住类价格同比上涨6.8%。其中住房租金上涨7.1%。事实上,各大城市房租上涨幅度远超统计局数字,大多在5%到20%间。房租上涨使低收入阶层惴惴不安。”

 

叶檀小姐继而认为:“我国房地产市场与房租之间无必然联系。”照字面理解,房租市场是房地产市场的一个子市场,不会没有必然联系。我估计这里可能出现了一个小小的笔误,应该是“我国房地产市场的房价与房租之间无必然联系”,如此表述,以及其后她对房价与房租无必然联系的论述,我也赞同。

 

问题在于叶檀小姐的这句论述:“房租价格上升的真正原因在调控之外。背景是通胀压力增加,最低收入工资水平上升,给了房东提价的充足理由。”愚以为,“通胀压力增加”,“最低收入工资水平上升”,只能给房东提价带来“一个”理由而不是“充足”理由,甚者不算什么理由,更谈不上是最直接、最重要的理由。农历新年前全国大冷,如果我是一名店小二,说“现在通胀压力增加,最低收入工资水平也上升了,因此我的羽绒服要涨价”,恐怕天下人都会骂我“神经病”,如果我说“现在天寒地冻,我的羽绒服就要供不应求了,所以我要涨价”,大家都会理解。这两个理由,相对而言,前者与供求关系无关,后者与供求关系息息相关。既然叶檀小姐错误地给出房东的提价理由,由此所推论的结果“房租价格上升的真正原因在调控之外”也就无法成立。房东为什么要提价、敢提价?因为他们觉得原来的供求关系会变化,“限购令”的密集出台,让房东产生了房源稀缺的心理预期。

 

不知叶檀小姐是否曾经与一些房东进行过这方面的交流?我得益于会看风水的缘故,常常有机会与这些“包租公”、“包租婆”接触,他们大都很乐意与我交流,他们普遍珍惜剩下的购房机会,并预期租金会继续上涨。

 

愚以为,“限购”是目前房地产调控新政的核心内容,以“限购”为核心的“房地产调控限制了成交量,导致可供房减少,而刚需居高不下,房租上涨是市场供需关系失调的反应”,这个判断是对的。中国大城市的房价租售比偏低的现象,会持续相当长的一段时间,这是中国城市化进程才过一半、同时城市化进程的速度较快的因素所决定的。投资住宅房产以保值增值为核心,以出租帮补为辅助,乃一般市民之常识。房价租售比偏低,不能成为房租必然会跟随房价补涨的理由。

 

政府严厉调控房价,是为了解决一部分人无力购房的问题,这是容易看得见的常识,而在解决一个旧问题的同时,又会带来一个新问题,反而容易成为行政者的盲点。而带来的新问题,甚至要比原来要解决的旧问题还要大,这种情况也不少见。买不起房还可以租房,租不起房只能打道回府,发还原籍。租不起房比买不起房所带来的社会问题要更大,这需要执政者更加谨慎地预判政策产生的后果。

 

号称最严厉的北京版“新国八条”实施细则已经出台,北京是否由房价上涨转为房租上涨?抑或房价房租双上涨?还是一涨一跌?抑或双双下跌?大家拭目以待,不久便可见分晓。

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