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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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敢问调控谁得益?  

2011-02-23 02:19:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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随着各地的“新国八条”实施细则轰轰烈烈地出台,各种调控手段已显露无疑,归纳起来无非3招:一是限购,二是限外,三是加大保障房的建设。好奇的人不禁要问,这种调控有效果吗?谁是此番调控的受益者?

 

回答这个问题前,首先要厘清一个关于“政府”的概念,在房地产的领域里,说到政府,一定要分清是中央政府还是地方政府,虽然在一般的政治环境里他们是父子关系,但在房地产这个领域里,中央政府和地方政府在相当大的层面上不是一个利益共同体,中央政府是调控者,地方政府是被调控者之一。

 

关于此番调控的受益者,肯定不会是地方政府,地方政府免不了要减收、出钱、出力。地方政府要减收的是土地出让金、房地产建设和交易中的相关税费,要出钱的是比以往大数倍的保障房建设,将要出力的是控制住由自己设立的市场房价目标。

 

发展商也不会得益,那是肯定的。经过此番调控,也许会有一些中小型的房地产开发商会暂时离开房地产业。对于那些实力雄厚的大地产商而言,只要他们推迟发盘,减少拿地,放缓建设,平安过度的同时,力保房价不跌。

 

那么需求者是否得益?这才是调控关注的焦点,也是衡量调控成功与否关键。很遗憾,得益甚小,甚至反受其害。这里之所以要提需求者而不是购房者,因为考察这个调控政策的效果,除了要看购房者外,还要关注租房者。所谓的“住房刚性需求”,租房需求要比购房需求更“刚性”。再购房需求者当中,还要分刚性居住需求、刚性改善需求、刚性投资需求和外地户籍的刚性购房需求。下面分别简要分析。

 

租房需求者的利益首先受到损害。以限购为核心的“新国八条”,会给市场产生一种房源供给的增长会受到抑制的预期,同时,由于贷款优惠的取消和首付的提供,使一些刚性购房需求者只能继续租房,导致租房市场强化供不应求的预期,从而使得房租大涨,影响到租房者了利益。

 

刚性居住型需求者不容易从中受益。贷款优惠的取消和首付的提高,对此类需求者就不是一件好事。为什么为数不少的刚性居住型需求者在前几年没有把握住购房的时机?就是他们的经济实力一般来说不算雄厚,更愿意抄底,更愿意相信历次的调控政策都能够把房价打压下去。假设即使此番调控能够暂时把房价打压住,他们还会继续等待最低点的出现,从而有可能把握不住机会而错过购房的时机,何况房价在地产商的死撑之下不一定就能打压下去。

 

刚好有一套住房的刚性改善型需求者有可能获利。他们的经济实力相对较好,看到合适的住房敢于出手,善于把握机会。如果调控能把房价打压下去,他们就有受益的可能。

 

刚性投资需求者在限购之列,他们自然无可受益,只能看着通胀逐步剥蚀他们的货币财产。

 

等待保障房的低收入家庭也未必有好处。虽然此次中央政府给大家画了一个1000万套的大饼,不过,由于地方政府土地出让金和房地产税费收入的减少,以前是没心建设保障房,现在可能变成没力建设保障房。

 

至于外地刚性居住需求者,是当中最不幸的,他们不是因为拥有过多的资产而被限,而是没有该城市的户口而被限,他们不仅没有实利,而且自尊心也受到打击。

 

中央政府可能的受益,也许可以重新获得某些基层民众的好评,最重要的是终于可以证明了一点:房价不是总经理说了算。

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