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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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新国八条的结果是不了了之  

2011-02-07 22:36:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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使用这样的标题,需要一定的勇气。然而,我一而再、再而三地仔细阅读新国八条的文本,也实在找不出比“不了了之”更好的结局。

 

大凡不了了之,是一种既不失败也不成功的事物,你可以说它成功,也可以说它失败,这么看是成功的,那么看是失败的,当你想说它成功时,它失败了,当你想说它失败时,又觉得它有点成功,事易时移,结果就不了了之。新国八条就是这么一种房地产新政。

 

首先说新国八条的不败。

新国八条被定义为“乘胜追击”的产物。新国八条的诞生背景如是说:“自去年(即2010年)4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即国五条)印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作。”如果我们把2010年出台的“国五条”定义为“成功”的话,我们还有什么“不成功”的政策吗?

 

新国八条没有“失败”的标准。新国八条的第一条指出:“地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任”,“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。此处的“玄机”在于“新建住房价格控制目标”,既没有可量化的标准,也没有可参考的依据,更没有可评估的机构,完全由地方政府“合理”制定,地方政府还会跟自己过意不去而制定一个实现不了的标准吗?新国八条的第一条已经使自己立于不败之地了,后面再多、再严厉的条例也只当“隔靴搔痒”。

 

再说新国八条的“不成功”

上面说新国八条没有“失败”的标准,同样意味着新国八条也没有“成功”的标准,从文本的意义上来说,没有“成功”的标准,结果当然“不成功”。

 

从本质上看,新国八条既没有触及房地产的深层次问题,也没有摆平纠结于房地产的各利益相关者的利益平衡问题,并且政策之间的矛盾重重,与以往的历次调控相比较,仍然停留在“头痛医头脚痛医脚”的政策作用表层层次,所以,新国八条注定不会成功。

 

关于房地产的深层次问题和房地产的各利益相关者的利益平衡问题,可参看拙作《房地产调控的“功夫在诗外”》和《对高房价是化解还是调控?》,不再赘述。这里想谈的是新国八条中相互矛盾的政策以及与治国方略矛盾的政策。

 

新国八条中政策之间的矛盾是随处可见的。比如第五条规定“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”,与第六条的“限购令”矛盾,前2年的土地供应量是在没有“限购令”的前提下实现的,如果地方政府能够不折不扣地执行“限购令”,那么他就不能完成以没有“限购令”为基准的土地供应量,如果地方政府要完成土地供应量,就不能不折不扣地实施“限购令”,事实表明,2010年在政策调控之下,我国主要的一级城市大都完成不了土地供应计划。

 

比如新国八条的第二条要求地方政府“加大保障性安居工程建设力度”,这是一条从根本上解决房地产问题的正确道路。中央政府制定的指标是建1000万套保障性住房,要建设这么多的保障性住房,大约需要2万亿的资金,而2010年全国的土地出让金虽然创了历史之最,也只有2.7万亿,减去征地拆迁补偿占、城市基础建设、土地开发等大约78%的必要开支,即使全部用作建保障房,也只有6000亿元,还有1.4亿元这么大的资金缺口,中国2010年的财政收入为8.3万亿,那么占到财政收入18%的资金缺口从哪里来?最现实也是最便捷的办法就是从楼市里来,即利用富人对住房的高消费和多消费,通过土地出让金和税费,来实现对保障对象的转移支付,但这个途径与新国八条抑制二套住房消费(第四条“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”)、抑制高端住宅建设(第三条“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查”)以及“限购令”(第六条)的政策结果相矛盾。

 

新国八条与治国方略矛盾的地方也很多。比如中央强调人才强国。“限购令”却限制了非户籍人口的人才流动特别是高端人才的流动。中央强调改变政府职能,新国八条却让政府介入市场,干预市场,更难的是预测房价的走势,最终结果可能导致政府控制好统计局的数据,敷衍了事。新国八条一方面想降低房价,另一方面又加强税收,加税在短期内有可能对抑制房价有作用,长期看一定会转嫁到购房者身上。新国八条一方面想让老百姓买得起房,一方面又提高买房的首付和贷款利率,加重购房者的负担,可谓是自相矛盾。

 

对于这样模棱两可、矛盾重重的政策,地方政府欲执行,唯有“适当变通”,所谓“适当变通”,其实就是“上有政策下有对策”,如此一来,新国八条的结果也就只剩四个字:不了了之。

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