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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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以房屋置换化解旧楼加装电梯的难题  

2011-04-13 21:45:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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【摘要】旧楼加装电梯不是民生问题,政府出钱带来的问题会更多,加装电梯也不能惠及所有住户,所以政府只宜出力不宜出钱。房屋置换或是出路。

 

旧楼加装电梯目前是一个被普遍关注的话题。有政协委员以及一些专家学者认为旧楼加装电梯是一个民生问题,提议由政府出钱解决这个问题。本人认为,旧楼加装电梯不是民生问题,政府在当中只宜出力,从旁协助,简化手续,大开绿灯,乐见其成,而不可以动用社会保障的资金来为旧楼加装电梯。用房屋置换的办法或可解决大部分的问题。

 

旧楼加装电梯不是民生问题

首先要说明的是,旧楼加装电梯不是民生问题。目前没有电梯的旧楼有两种,一种是上世纪九十年代末房改前体制内的福利分房,一种是那时的商品房,高度在九层之下。当时之所以建设这些今天看起来“落后”的楼房,主要原因有三个:一是当时政府的建筑立例没要求,二是为了省钱,三是为了提高建筑的实用面积。不管怎样,相对于今天没房住的一群人来说,住旧楼的一群人已经是有房的一族,而对于享受了福利分房的人来说,他们相对于房改之后只享受货币分房的人来说,已经享受到了较高的社会福利。所以,对于因旧楼加装电梯而带来方便的那部分人来说,是“锦上添花”,而不是“雪中送炭”。

 

政府出钱带来的问题会更多

目前,对于全社会而言,保障资金是稀缺资源,政府优先要解决的,是城市中没房住、住在危房或者人均住房面积达不到标准而无力购买商品房的这部分民众的住房保障问题,而对于已经有房住,只是由于历史的原因或者生活质量的要求提高所带来的住房升级问题,应该放在下一个阶段才考虑,孔子说:“君子周急不继富”,就是这个意思。如果政府财政不顾住房更加困难、矛盾更加突出的这群人,而给已经有住房或者已经享受福利分房这群人加装电梯的话,“损不足而益有余”,会带来“无房”与“有房”之间的更大的社会矛盾,孔子说中国的一般民众“不患寡而患不均,不患贫而患不安”,今天仍然未变。同时,加装电梯可以使三楼以上的住房带来大约每平米3000元左右的房价升值,这又会产生另一个不公平,即与自食其力购买带电梯的商品房者相比,原来已经享受了一次福利分房的那部分人,为什么现在还可以再享受一次房屋升值,对于原来购买无电梯住宅的一族,当时已经兑现了无电梯房的低价,如今为何可以无偿享受房价升值?政府出钱说不通。

 

加装电梯不会惠及所有住户

以民间的力量自发组织加装电梯之所以难,除了报建方面手续繁琐之外,主要在于加装电梯不会惠及所有住户。对于报建问题,政府可以简化手续,甚至可以发动社区和及其义工玉成此事,这是出力的问题,政府不难解决。而对于加装电梯不会惠及所有住户这个问题,政府就不好出面协调了,所谓“清官难断家务事”。加装电梯对原住户无外乎三种影响:对于一、二楼而言,可能会带来光线和噪音的影响,即使免费,效果也是负面的;对于三至五楼而言,加装电梯的好处不一定敌得过加装电梯的费用,也不一定每户都有这种迫切的需要;对于六至九楼而言,加装电梯的好处是明显的。还有,家有老人特别是腿脚不方便的老人的家庭,对电梯的需求会迫切,帮助这一群人,才算是民生问题。住在九楼,如果是年轻小伙,也不一定需要电梯,更何况自掏腰包加装电梯。这里几乎没有“万全之策”存在的可能,政府怎能一碗水端平呢?因此,最好的办法还是让住户自己协调,政府可以出力。

 

房屋置换或是出路

通过上面的分析,真正迫切需要电梯的,还是少部分住户(我没有实地调查和统计,只是凭印象和推理得出的结论,大致如此,未必准确)。如果果真如此,政府可以建立和提供一个换房的平台,通过房屋置换来解决旧楼之中为数不多的迫切需要电梯的问题。一般的旧楼所在的地段都比较中心,换房的基础在于,有人需求地段,有人需求电梯,有人关注钱财,通过交换平台各取所需。换房的性质有两种,一种是发生产权交换,一种是不发生产权交换。换房的方向有两种,一种是民间自己交换,一种是与政府的保障房交换。民间发生产权交换,价值低的一方要给价值高的一方补差价,政府可以相应减免税费。民间不交换产权的,只交换住权,政府可以提供免费的法律援助,为双方定好契约的大的条条框框。也可以与政府的保障房交换住权,政府可以把置换得到的旧楼,作为廉租住房,重新投入使用,租给较年轻的符合条件的需求者。交换住权的,一定的契约时间到期后,可以再交换回来。

 

政府不应该越位去干预本来属于市场的经济活动,民间也不应该不论轻重缓急不考虑前因后果就把所有问题都要求政府解决,也不应该把所有民众利益问题都上升为民生问题,从而上升至政治问题,政府反过来也是这样。如此官民之间才有缓冲的地带,社会才有和谐的空间。交换是为了使资源配置总的来说更符合每个个体的目标,市场有助于减少交换的交易成本,提高效率,应该善加利用。本文旨在抛砖引玉,希望能有更好的解决旧楼加装电梯的提议出现。

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