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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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没有惊喜的“五一”楼市  

2011-04-27 00:31:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“五一”是传统的房地产旺销期,今年的五一楼市将在沉闷之中度过,不会给关注楼市的各方带来多少惊喜。什么人最关注“五一”楼市?购房者、中央政府、地方政府、房地产开发商是最关注“五一”楼市的人,四者各有期待,尽管四方所期待的内容不尽相同,有的甚至还相反,但他们都不会从中得到惊喜。

 

购房者盼望的是房价下降。我的观察是房价不会在“五一”期间有明显的下降。理由主要有以下3点:1、开发商特别是上市的大型地产商普遍不缺钱,没有急切降价抛售的压力。2、对于房地产行业的变局,开发商早有准备,一方面减少在一线中心城市拿地的数量,另一方面加大开拓二、三线城市的力度,同时,在产品方面,也积极摆脱对单一住宅地产的依赖,而把投资分散到商业地产、旅游地产、养生地产、文化地产等诸多领域,从而避开了中央调控政策的直接冲击。3、地产商普遍不愿意降价,对于商品房而言,预期比现价重要,房价一旦下跌,除了影响开发商的品牌形象以外,还会带来一些意料不到的负面效果,所以开发商一般不愿意降价促销。

 

中央政府等待房价下行,希望看到调控的效果。我的分析是中央政府不会在“五一”期间看到调控产生的所预期的效果。要谈我这个结论的理由,要从目前房地产问题的成因谈起。目前的房地产问题不仅仅在于高房价,而在于高房价打破了很多人的安居梦。高房价是怎么形成的?首先是央行这十年多来货币发行量的增长一直远远大于经济增长所需要的货币量,导致通胀压力长期性存在,资金必然寻找房地产作为避险工具。其次是近10年来非公企业特别是民营中小型企业的生存状态日趋艰难,民营企业继续扩大生产的积极性不高,为资金寻找新的出路在所难免,而与此同时,可供选择的投资渠道却不多,好赚钱的领域几乎都被大型国企所占去,在所谓的“国进民退”的经济格局之下,民间只好涌到房地产“华山”一条道上。还有,就是地方政府对土地供给的绝对垄断和房地产土地需求的市场化,必然导致供需失衡从而拉高房价。过大的贫富差距,使得一部分人并不觉得房价有多贵,他们的购买意愿也支撑着房价。这些因素决定着房价在一定时期内会必然过快上升。这些才是高房价的内在成因。而以“新国十条”为核心的调控政策,并没有对症下药,而是头痛医头脚痛医脚,因而不会有较好的效果。高房价不一定就是问题,而高房价让大部分人丧生了安居的希望,才是问题,这是由于政府长期在住房保障建设缺位所造成的,新的这轮调控着重狠抓保障房的建设,随着住房保障范围的扩大,住房保障制度的健全,可望在未来两、三年内逐步缓解人民针对房价的民怨。

 

地方政府希望房价的长幅稳定既定目标之内。我认为,房价的增幅控制在既定目标之内是没有问题的。限购虽然对房价的下跌不会起多大的作用,但围绕房地产行业的不确定性则使房价不能继续高歌猛进,会不会出台新的一轮调控,也是各方关注的焦点。近日,《人民日报》连续刊登了几篇关于调控远未达预期此类的吹风性文章,国务院分赴各地的调查组选择在“五一”前成行,这些举措目的只有一个,就是意在防止房价在“五一”时反弹。海口市因为政府收入的大幅减少而打算松绑限购令,一经媒体报道,马上改口澄清,说明上层目前根本没有放松调控的意思。在这些不确定因素的作用下,观望是最通常出现的结果,观望期间房价很难大幅上涨。

 

地产商自然希望“五一”节能带来放量增长。我认为这种想法可以理解,却不可能实现。一是所推出的产品都是限购前开发的产品,没有机会针对限购后人们的需求意向的改变作相应的调整,货源与需求可能衔接得不好。更重要的一条,银行存款准备金率提高到历史的高位,使个人房贷出现一贷难求的局面,为配合调控,银行取消了利率优惠,提高了首付比例,加上今年经过两次加息,贷款的负担比以往有较大的增长,这对首次置业者不能不说是一个巨大的打击,没有相对宽松的金融环境,不管地产商的营销手段如何创新,花样如何层出不穷,地产市场很难旺销。

 

今年传统的“五一”地产销售旺季将不会带来惊喜,看楼似乎被人遗忘,外出旅游,在家闲居,将成为“五一”节的主流。

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