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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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保障与限购,或许二者只可选其一  

2011-06-08 01:59:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据新华网报道,按照计划,今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工,但从部分城市今年以来保障房开工情况来看,成绩并不乐观,一些城市开工率不到三成,整体来看目前仍约有七成保障房没有开工,资金短缺是最大的障碍。即使已经开工的,也出现了问题,媒体报道广西近日抽查了45个项目,包括保障性住房20个,其中存在“瘦身钢材”问题,抗拉强度和屈服强度不合格。

 

据住建部估算,完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。笔者认为,住建部的这个估算并不准确,没有包括土地开发的费用,也没有包括通胀以及材料、人工涨价的因素,笔者的估算需要1.8万亿元,两者相差5000万亿元。按照住建部的估算,其中中央承担1030亿元,省级和市县政府将承担3970亿元,剩余的8000亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。如果按照笔者的估算,需要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集的资金则达到1.3万亿元。即使是8000万亿元,由社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集,机乎是一个不可能的事情,何况是1.3万亿元。开工不足是预料发生的事情,为此笔者在今年的二、三月份曾两度发博文质疑保障房资金能否如期到位,能否保证按时、按质、按量完成?

 

中央政府的调控政策,是否由以往的不到位变成今天的矫枉过正,是一个值得探讨的问题。除2008年遇到美国金融海啸之外,地方政府自2005年以来的土地出让金均以两位数增长。而中央政府那是并没有着力强制地方政府启动保障房建设,总是幻想能够用行政命令和微观调控的方式抑制房价,从而通过回避包括保障房在内一系列社会保障的支付问题,来回避呼声日起的对分税制的重新检讨。2011年中央才意识到保障房建设是一个绕不过坎,同时,对越调越高、令中央政府面子大受其损的房地产似乎失去耐心,在启动保障房建设“大跃进”的同时,普遍实行严厉的限购政策。限购最直接的影响,就是地方政府土地出让金的收入大幅减少。

 

地方政府在保障房建设投入捉襟见肘的同时,中央政府另一项整治活动悄悄进行,就是整治地方政府的融资平台。如今的地方政府负债累累已是一个不争的事实,地方政府以未来的财政收入作为担保,其融资规模到底有多么巨大,如今还是一个谜。有估计6至8万亿,有估计在12万亿以上,有估计20万亿以上。不管怎样,地方政府很难再透过隐秘的融资平台来获取更多的资金,如果地方政府不能马上在财政上有所增收的话,要地方政府再拿出巨资完成今年的保障房建设任务,无异于建空中楼阁。中央政府看来除了愿意拿出区区的1030万亿元,也没有多掏钱的意思。要如期完成今年1000万套保障房建设的任务,很难乐观。

 

由社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集8000亿元甚至1.3万亿元,也是一件几乎不可能完成的事,除非政府开放民间集资建房。地方政府短期内要解决保障房资金短缺的问题办法并不多,现在更多采用配建的方式来缓解保障房建设资金短缺的问题,这似乎是一个不错的办法,但是,今年保障房的数量与商品房持平甚至多过商品房的数量,地方政府的配建政策总有一个比例限度,总不能“卖一搭一”。何况在当前适度从紧的货币政策以及因限购导致商品房销售同比大幅下滑的情况之下,地产商的资金也日趋紧张,即使地产商很想在地方政府“危难”之际帮扶一把,恐怕也有心无力。更大的问题是,地方政府过多依赖地产商的帮助,官商结盟将变得牢固,不利于市场化改革。

 

我们很少看见别的国家有保障和限购一同实施的成功经验,一般采用市场归市场、保障归保障的办法,也就是用商品房销售的税收来补贴保障房的建设,用富人的多消费来补贴穷人。如今保障与限购双管齐下,这一剂猛药对于孱弱的地方政府来说,可能会吃不消。

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