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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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南站打造第四商圈的三利三难  

2011-10-11 02:41:00|  分类: 定位战略营销策划 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2011年7月18日,广州南站地区控制性详细规划获得通过,10月份,广州市政府将在新火车南站地区大规模推地。如果今后政府措施得当,发展商应对得法,可望能够把广州南站地区打造成为继“北京路商圈”、“上下九商圈”、“天河南商圈”之后的第四商圈:“广州南站商圈”,此举将使广州市整体房地产市场由过分依赖住宅地产转化为住宅、商业齐头并进的双引擎驱动模式,使得广州市的城市建设和发展在“限购令”下取得“益脾补肾”的双重功效。如果政府和发展商应对不当,即便是有良好的规划,广州南站的发展将步过去南沙的后尘,即使把土地成功竞卖出去,其后的发展也会相当的缓慢,步履维艰。

 

新出台的南站规划,对于打造广州南站“第四商圈”,有三利:新一代的客运铁路枢纽,宜商的自然地理环境,路网密集。

 

据有关资料显示,广州南站是客运特等站,在建的京港高铁、贵广铁路、南广铁路、广佛肇城际轨道交通将在这里交汇,是武广客运专线的三个始发站之一,也是广珠城际轨道交通的三个始发站之一。广州南站将逐步取代现有广州站的地位,并与广州站、广州东站和广州北站共同形成的广州铁路客运枢纽,是全国铁路四大客运中心之一。预计2020年客运发送量为8014万人次。这是“人气之利”。

 

广州南站的规划范围北至滨河路和东新高速公路交接处,南至沙湾象骏中学,西起陈村水道,东至新105国道,总面积约36平方公里,面积足以支撑“第四商圈”。更为重要的是,南站西面,有两条水道,内环为大石水道,外环为陈村水道,西方为金,其色为白,故称白水,由北往南,双重玉带缠腰,环抱有情,只要治理好水道,就可深得“地形之利”。

 

广州南站在路网的规划上,其密集程度,为以往的城市规划所未有,这也是之前三个传统商圈所不能比拟的。南站可以无障碍地融入市区,这是“政通人和之利”。

 

当然,南站的客观条件,除了有“三利”以外,同时存在着“三难”:淡薄的人气,空白的商业氛围,只有铁路客运而没有铁路货运。

 

广州南站最终能否成为广州市的“第四商圈”,规模很重要,速度更重要。从目前规划的36平方公里的面积和硬核区地块8至12左右的净容积率看,规模不出问题,关键在于速度。如果发展速度过慢,就有可能被新黄埔和白云新城所超越,从而被淡化商业优势,被分薄客户资源,最终成不了气候,聚不成商圈。

 

要避免这些问题,在具体的操作上,就不能沿袭常规的套路,建议做到“三先”:先住后商,以提升人气;先批后零,以营造商业氛围;灯光、景观在前,卖场、市场在后。有必要对“第三先”作些说明,笔者发现,大部分老板白天所公布的决定,往往是在前一天晚上做出的,所以要吸引商家入场,公共环境和景观环境的灯光,要做在前面。

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