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钟炬,威亭整体家居连锁机构总经理,设计总监,中华易学研究院常务理事,华侨大学应用数学系毕业,香港理工大学硕士。MSN:zevzhong@hotmail.com。 QQ:228388212

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从户籍改革看未来商品房市场的大变局  

2012-02-27 19:38:00|  分类: 地产财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国政府网2月23日刊登了《国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》(以下简称《户籍改革通知》)。笔者认为:这是一个对未来商品房市场有极其深刻影响的政策风向标,商品房市场的格局将面临重大调整,房地产业界应该予以高度关注,房地产企业应该未雨绸缪。

 

众所周知,本届中央政府今年任满,即将换届。在换届之前,发出这么一个跨届运作的通知,不能看作是本届政府的收官之作,而是下届政府的热身之举。中国要想真正实现社会与发展方式的转型,就一定要把资源进行重新配置,特别是在城乡之间、东西部之间与大小城市之间,而要实行这种资源的再配置,必须由户籍制度的改革入手。

 

《户籍改革通知》提出的人口迁移政策值得房地产业界高度关注,其中第三条:

在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定职业并有合法稳定住所(含租赁)的人员,本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母,可以在当地申请登记常住户口。”表明三线及以下的城镇户口将是开放的。

 

其中第四条:

“在设区的市(不含直辖市、副省级市和其他大城市)有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所(含租赁)同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员,本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母,可以在当地申请登记常住户口。中西部地区根据当地实际,可以适当放宽职业年限的要求。”二线城市的城市户口也基本开放,其门槛与广州目前所实施的“限购令”差不多。

 

其中第五条:

继续合理控制直辖市、副省级市和其他大城市人口规模,进一步完善并落实好现行城市落户政策。”中心城市、大城市将继续控制户口的迁入。

 

实行这样的户籍制度,目前房地产的一线城市过热、二线城市稍热、三线及以下城镇过冷的局面将会发生根本性变化。从需求的角度看,以後的住房需求,三线城镇最大,二线城市次之,一线城市最小,与目前的住房需求结构相反。从供给的角度看,三线及以下的城镇,政府的财政能力最弱,难以提供保障性住房来满足新增户籍人口的住房需求,拥有的建设用地最多,将主要依靠廉价的商品房来解决新增户籍人口的居住问题;二线城市的财政能力与住宅土地的供应量居中,解决新增户籍人口的居住问题,保障性住房与商品房各占部分比例而呈均势;一线城市的财政能力最强,而住宅土地的供应量偏紧,解决新增户籍人口的居住问题,将由保障房唱主角或者“准主角”。如果以後在行政上再实行省直管县,县级经济的力量将得到加强,产业向二、三线城镇转移的力度将加大,商品房市场格局的这种大变化将加速形成。对于地产商而言,企业的战略定位、拿地模式、管理模式、营销模式、盈利模式、政府公关都要作相应的调整,才能在这场地产市场的大变局中有备无患、捷足先登。

 

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